Gwarancja stałej stopy zwrotu to model bardzo kuszący, ale czasem w praktyce gwarancje te pozostają jedynie na papierze i nie są wypłacane, bo w obecnych uwarunkowaniach prawnych to są tylko obietnice, a nie realne gwarancje. Deweloperzy, którzy oferują takie zyski często albo ukrywają koszty, jakie klient będzie musiał ponieść i jakie będą odjęte od tych obiecanych mu “zysków”, albo po prostu jedno piszą w umowach, a drugie robią. Sun & Snow nie oferuje apartamentów ze stałą, gwarantowana stopa zysku a takie, które można, ale nie trzeba powierzyć nam w zarządzanie – wówczas transparentnie dzielimy się z właścicielem wypracowanym zyskiem z wynajmu
- komentuje Prezes Sun & Snow Real Estate, Paweł Kobierski. Przykładem takich niespełnionych obietnic jak podał „Puls Biznesu”, jest “5 hotelarskich spółek związanych z biznesmenem Arturem Kozieją, które nie są w stanie regulować swoich zobowiązań wobec właścicieli pokoi sprzedanych w systemie condo i złożyło wnioski o restrukturyzację. Układem mają być objęte spółki związane z hotelami Lake Hill Mazury (działającym wcześniej pod marką Radisson Blu) i Lake Hill Karkonosze”.
Problem w tym, że wniosek o restrukturyzację bardzo wiąże ręce właścicielom apartamentów, którzy obecnie, choć bardzo chcieliby, właściwie nie mogą nawet rozwiązać umowy i zmienić operatora zarządzającego wynajmem własnych apartamentów. Właściciele nie tylko nie otrzymali obiecanych zysków, ale mają ograniczone prawo do korzystania z własnych inwestycji.
UOKiK oraz Komisja Nadzoru Finansowego od lat ostrzegały przed nieuczciwymi ofertami na rynku condo, ale wielu klientów chciało wierzyć w gwarantowaną stopę zwrotu, choć ta brzmiała zdecydowanie zbyt optymistycznie.
Wielu inwestorów skusiła też nazwa znanej sieci hotelowej - klienci nie wiedzą bowiem, że kupując apartament np. w sieci Radisson, tak naprawdę kupują lokal w inwestycji, która na czas sprzedaży apartamentów wykupiła prawo do korzystania z cudzego, znanego brandu. Franczyza marki hotelowej używana jest przez deweloperów często z czysto marketingowych powodów i nie jest gwarancją standardu czy zarządzania hotelem przez ten brand; franczyza trwa bowiem tylko tak długo, jak inwestor za nią płaci.
Co to jest oraz na czym polega inwestycja w modelu condo?
System condo to model inwestycyjny polegający na nabyciu pokoju hotelowego lub apartamentu i jednoczesnym podpisaniu obowiązkowej, długoterminowej umowy najmu, zazwyczaj na 10-20 lat z operatorem obiektu. Na mocy tej umowy właściciel nieruchomości powinien otrzymywać stały gwarantowany czynsz przez cały okres jej trwania.
Najważniejszą cechą tego rozwiązania jest właśnie podpisanie wyżej wymienionej, obowiązkowej umowy na zarządzanie. Na jej podstawie inwestor nie zajmuje się zarządzaniem lokalem – wszelkie obowiązki związane z wynajmem, obsługą gości, utrzymaniem czystości oraz drobnymi naprawami spoczywają na zarządcy budynku. Właściciel nie musi angażować się w bieżącą administrację swoją nieruchomością, jego kapitał może generować regularne zyski, ale właściciel nie ma w tym modelu wpływu na to, jak zarządzana jest jego nieruchomość, ma także bardzo ograniczone możliwości jej użytkowania w zamian za obietnicę stałej stopy zwrotu.
Ryzyko związane z inwestowaniem w condohotele
W teorii inwestycja w nieruchomość w systemie condo wydaje się opłacalna i wygodna, niestety często jest tak tylko w teorii. Jest bowiem wiele aspektów, działających na niekorzyść tego rozwiązania, które są pomijane w ofertach sprzedaży tego typu lokali.
Głównym problemem jest właśnie stopa zwrotu z inwestycji. Obiecywane zyski (6-9% rocznie) często, w obecnych warunkach rynkowych są nierealistyczne, zwłaszcza przy inflacji i rosnących kosztach operacyjnych. Wielu inwestorów zawarło umowy gwarantujące wysoką stałą stopę zwrotu, jednak realia rynkowe sprawiły, że wypłaty zysków były opóźniane, renegocjowane lub niewypłacane. Oferowana gwarancja dochodu często była głównym powodem, dla którego dany inwestor wybrał zakup tej, a nie innej inwestycji, która to może nie oferować gwarancji stałego zysku, ale może być lepiej położona i oferuje elastyczniejszy sposób współpracy między operatorem a właścicielem.
Niekorzystne warunki umów z operatorami condohoteli
Umowy z operatorami condohoteli bywają niekorzystne nie tylko ze względu na długoletnie zobowiązanie. Istnieją również inne obwarowania zawarte w umowach. Inwestorzy bardzo często kupując nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji turystycznej, chcą z niej korzystać w okresie urlopów i wyjazdów wakacyjnych, aby zmniejszyć koszty swojego wypoczynku. Niestety w większości przypadków właściciele mają mocno ograniczony dostęp do lokalu. Mogą z niego korzystać jedynie w sezonie niskim, a liczba dni do wykorzystania na pobyt właścicielski jest również niewielka.
Co ważne, a niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę, właściciele apartamentów muszą liczyć się z kosztami eksploatacyjnymi, takimi jak czynsz, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i remonty. Inwestycje condo oferują wiele udogodnień; piękne wizualizacje przedstawiające bogato wyposażone strefy SPA, czy wręcz aquaparki, które dobrze się sprzedają na etapie oferowania apartamentów inwestorom. Niestety koszty ich utrzymania są ogromne i często taka inwestycja jest nieefektywna z punktu widzenia inwestora.
Oferty kuszą bogatym przekazem marketingowym, że turyści docenią ogromne baseny, strefy SPA, siłownie, sale konferencyjne itd. Takie przestrzenie generują jednak naprawdę wysokie koszty utrzymania i zarządzania, którymi obciążeni są właśnie właściciele apartamentów. Istnieją przypadki, gdzie koszty związane z zarządzaniem i utrzymaniem całego obiektu znacznie przekraczały dochody z wynajmu apartamentów condo.
Tego typu apartamenty często są sprzedawane także z obowiązkowym pakietem wyposażenia pod klucz - inwestor ma więc i w tym obszarze bardzo ograniczony wpływ na wystrój własnego lokalu. Kusząca propozycja, bo zdejmuje z kupującego obowiązek urządzenia apartamentu, ale co innego propozycja urządzenia pod klucz, a czym innym jest obowiązek. Warto przemyśleć umowę, w której jako właściciele apartamentu mamy związane ręce.
Ponadto wiele condohoteli po sprzedaży wszystkich lokali przestaje być rentowna dla operatora (np. dla sieci znanych hoteli), który rezygnuje z zarządzania obiektem. Może to prowadzić do zamknięcia restauracji, basenów i innych udogodnień, co z kolei obniża atrakcyjność nieruchomości.
Kontrowersje związane z rynkiem nieruchomości typu condo
Z modelem biznesowym condo wiąże się również wiele kontrowersji. Tym typem inwestycji zajęły się instytucje państwowe - UOKiK i KNF. Poza tym nie brakuje postępowań sądowych wobec firm realizujących inwestycje hotelowe.
Problemy rynku condo z UOKiK
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta zainteresował się rynkiem condo już w 2016 roku i przeprowadził kontrolę. Sprawa wróciła do urzędu w 2019 r. i 2023 r. Analiza dotyczyła: przekazu marketingowego, warunków umów, procesu realizacji inwestycji, finansowania i ryzyka oraz ochrony konsumentów.
W wyniku kontroli wykryto szereg nieprawidłowości. Jak wynika z raportu UOKiK, niektóre firmy oferujące nieruchomości condo wprowadziły swoich konsumentów w błąd, eksponując w swoich reklamach zalety inwestycji, ale nie uwzględniając rzeczywistych kosztów i ryzyka. Zabrakło również przejrzystości w umowach, ponieważ niektóre zapisy mogły ograniczać prawa inwestorów, np. poprzez brak gwarancji określonego standardu zarządzania obiektem po zakończeniu sprzedaży lokali. Również obiecywane wysokie stopy zwrotu nie uwzględniały takich czynników jak sezonowość wynajmu, koszty utrzymania czy inne zmienne wpływające na faktyczną rentowność.
W wyniku kontroli i analiz Prezes UOKiK wszczął 10 postępowań wyjaśniających, kilka przedsiębiorstw musiało wypłacić rekompensaty swoim klientom, a także nałożono kary finansowe.
Ostrzeżenia KNF w sprawie condohoteli
Komisja Nadzoru Finansowego w 2019 roku również przyjrzała się rynkowi condohoteli w Polsce. Jednym z najważniejszych problemów, na jaki zwróciła uwagę Komisja Nadzoru Finansowego, były nieuczciwe praktyki marketingowe. Reklamy obiecywały „gwarantowane” zyski na poziomie 7-10% rocznie, pomijając istotne koszty, które od tych zysków są odejmowane. Inwestorzy często nie byli również informowani o dodatkowych wydatkach związanych z utrzymaniem nieruchomości, co wpływało na realną rentowność. KNF zwróciła również uwagę, że w tego typu modelach inwestorzy pozostają zależni od dewelopera i operatora, nie mając pełnej kontroli nad zarządzaniem nieruchomością, a często także nad jej wynajmem.
Czy inwestycje na rynku nieruchomości zawsze wiążą się z ryzykiem? A może istnieje model inwestycji w nieruchomości, który jest znacznie bezpieczniejszy i korzystniejszy?
W obliczu tak wielu kontrowersji i ryzyk związanych z inwestycjami w modelu condo z gwarantowaną w umowie stopą zwrotu i obowiązkową umową powierzenia apartamentu w zarządzanie istnieje jednak możliwość inwestowania w nieruchomości w znacznie bezpieczniejszy sposób. Polska firma, Grupa Sun & Snow działająca na rynku od ponad 16 lat jest tego doskonałym przykładem, sprzedając apartamenty w najatrakcyjniejszych kurortach nad morzem, w górach i na Mazurach. Sun & Snow - dzięki wieloletniej działalności – wypracowała model znacznie bardziej elastyczny, transparentny i zdobyła zaufanie nie tylko inwestorów, ale także instytucji finansowych.
Jedna z głównych różnic między obiektami condohotelowymi a apartamentami oferowanymi przez Sun & Snow jest fakt, że sprzedaż nieruchomości nie jest jedynym źródłem finansowania firmy. Grupa to z jednej strony deweloper oferujący apartamenty na sprzedaż, a z drugiej firma zarządzająca z powodzeniem blisko 3 tysiącami apartamentów w całym kraju od ponad 16 lat. Kupując apartament od Sun & Snow nie ma obowiązku podpisywania przez inwestorów umów na zarządzanie ani na wykończenie lokali – firma oferuje takie wsparcie, ale jest to opcja dobrowolna. Swoją strategię Sun & Snow opiera na długoterminowej i elastycznej, dobrowolnej współpracy z właścicielami apartamentów, oferując bardzo transparentne warunki współpracy i elastyczne umowy na zarządzanie wynajmem.
Oznacza to, że nie ma konieczności oddawania zakupionej nieruchomości pod wynajem, lokal może pełnić funkcję „drugiego domu”, a nawet można zamieszkać w nim na stałe. Co więcej, styl wykończenia apartamentów nie jest narzucany z góry. Każdy właściciel może urządzić swoją nieruchomość według własnej wizji. Istnieje oczywiście możliwość skorzystania z oferty wykończenia „pod klucz”, ale jest to opcja, a nie wymóg - decyzja należy do właściciela.
Inwestorzy, którzy chcą powierzyć lokal w zarządzanie Sun & Snow nie mają się czego obawiać, ponieważ umowy nie są zawierane na wiele lat, tak jak to jest w przypadku condohoteli. Ponadto dużym atutem są warunki umowy, która obejmuje 14 dni pobytu właścicielskiego w sezonie wysokim turystycznym oraz dodatkowe dni poza sezonem. Co więcej, w ramach Klubu Właściciela można korzystać za darmo nie tylko z własnego, ale z innych apartamentów w sieci Sun & Snow - inwestor kupuje apartament w górach, ale może skorzystać z apartamentu w zupełnie innej lokalizacji np. nad morzem.
Sun & Snow w swoich działaniach marketingowych nie określa z góry gwarantowanej stopy zwrotu z inwestycji. Do każdej lokalizacji i apartamentu podchodzi indywidualnie, analizując potencjał lokalu, estymując potencjalne obłożenie i przychód, jakiego może się spodziewać kupujący. Jest to bardzo uczciwe podejście, w kontekście obietnic „gwarantowanych” zysków, jakimi reklamują się condohotele.
Dużym atutem Sun & Snow jest również udostępniony właścicielom system rezerwacji, w którym można na bieżąco kontrolować, co dzieje się z nieruchomością. W panelu znajdują się wszystkie informacje dotyczące rezerwacji, kiedy lokal jest wynajęty oraz za jaką cenę. Transparentność to dewiza Sun & Snow.
Ewentualna sprzedaż apartamentu również nie jest problemem, ponieważ nie ma konieczności podpisywania żadnej wiążącej na wiele lat umowy na wynajem. Co więcej, firma pomaga w sprzedaży apartamentu, jeśli jest taka potrzeba, ponieważ relacje z inwestorami traktuje długofalowo. Lokalizacje, w których powstają inwestycje Sun & Snow z roku na rok zyskują na wartości i atrakcyjności, dzięki dostępności wielu atrakcji i usług wokół obiektów, więc inwestorzy zarabiają nie tylko na wynajmie, ale także dzięki wzrostowi wartości swoich nieruchomości.
W co zainwestować na rynku nieruchomości? Bezpieczeństwo vs. gwarantowana stopa zwrotu
Podsumowując, inwestowanie w nieruchomości condo może wydawać się atrakcyjną opcją, jednak wiąże się z wieloma ryzykami, które często są pomijane w komunikacji ofert sprzedaży. Brak regulacji, nierealistyczne prognozy zysków, niekorzystne warunki umów oraz trudności w sprzedaży lokalu sprawiają, że wielu inwestorów traci sporo oszczędności. Sprawy sądowe i kontrole instytucji takich jak KNF i UOKiK ujawniają i potwierdzają liczne nieprawidłowości, co dodatkowo podważa wiarygodność tego modelu.
Alternatywą mogą być inwestycje w apartamenty wakacyjne oferowane przez Sun & Snow, takie jak: „The One” położone tuż przy zejściu na plażę w Ustroniu Morskim, czy ogłoszona właśnie premiera przedsprzedaży apartamentów położonych dosłownie kilkanaście kroków do stoku z wyciągiem gondolowym w Świeradowie-Zdroju - „Bella Vista Resort & SPA”. Innymi propozycjami, jakimi dysponuje Grupa to „Botanic Resort” z własnym parkiem i górskim strumieniem za oknem w Szklarskiej Porębie, czy apartamenty w Białce Tatrzańskiej „Premium Białka SKI” i „Białka Resorts”, które przyniosą nie tylko uczciwy zysk, ale także dają inwestorom większą elastyczność oraz kontrolę nad nieruchomością.
Bezpieczną alternatywą jest z pewnością oferta, jaką od wielu lat sprzedaje z powodzeniem Sun & Snow, gdzie inwestorzy mają możliwość swobodnego dysponowania swoim lokalem, bez konieczności długoterminowego wiązania się z operatorem zarządzającym wynajmem. Wybierając bezpieczniejsze formy inwestowania, można uniknąć wielu problemów i zyskać realną wartość z nieruchomości, zamiast obietnic, które często okazują się niezrealizowane w praktyce.
